Erfreuliches für Bauherren: Bauzinsen noch immer sehr niedrig

Bauherren profietieren von den niedrigen ImmobilienzinsenFür Immobilienerwerber herrschen seit einigen Jahren paradiesische Zeiten. Die Bauzinsen befinden sich in einem Zinstal, wie es der deutsche Hypothekenmarkt seit vielen Jahren in der Bundesrepublik nicht kennt. War für viele Bürger der Wunsch nach einer eigenen Immobilie eigentlich immer nur ein Traum, lässt sich dieser Traum plötzlich realisieren. Das ist endlich mal ein Lichtblick, denn auf der anderen Seite darben die Anleger, die Geld anlegen möchten und dafür nur sehr niedrige Tagesgeldzinsen bekommen.

Aber: so langsam wird es wieder teurer für Bauherren. Die langfristigen Zinsen, die Kapitalmarktzinsen steigen wieder und davon können sich auch die Zinsen für die Immobilienfinanzierung nicht abkoppeln. Als Trend sieht die Redaktion für 2015 moderat steigende Baugeldzinsen.

 

Günstige Bauzinsen im Vergleich

Hypothekenzinsen auf ständiger Talfahrt

Eine Betrachtung der Zinsen für Baugeld seit Dezember 1980 zeigt, wie drastisch sich der Verfall der Bauzinsen gestaltete. Notierte im Dezember 1980 der durchschnittliche effektive Jahreszins noch bei 11,5 Prozent (Quelle: Rheinische Hypothekenbank), so kann heute (Stand 09/2012) bereits für 2,73 Prozent effektivem Jahreszins (Quelle: Interhyp) eine Zinsbindung von zehn Jahren gezeichnet werden. Im Jahre 2011 lag der effektive Jahreszins bei dieser Zinsbindung im Mittel noch über vier Prozent (Quelle: Deutsche Bundesbank).

 

Bauzinsen Entwicklung von 2002 -2015

In der Abbildung 1 ist der Zeitverlauf der Bauzinsen im dargestellt. Die Gerade stellt den linearen Fit der Datensätze dar. Die Dynamik der Zinsentwicklung folgt zum Teil der Prosperität der Gesamtwirtschaft. So erreichten die Bauzinsen im August 2008 ihren vorläufigen Maximalwert mit 5,27%. Zu dieser Zeit war das Wachstum der deutschen Wirtschaft relativ hoch und der Dax hatte wenige Monte davor die 8000 Punkte Marke überschritten. Auffällig ist in der Entwicklung der letzten Jahre die starke Abnahme der Bauzinsen von 2011 nach 2012. Insgesamt ist von 2003 bis 2014 eine deutliche Abnahme der Zinsen für Bauherren zu  verzeichnen. Die Abnahme ist hochsignifikant (P<0.0001).

 

Entwicklung der Bauzinsen von 2000 - 2014

Abb 1:  Entwicklung der Bauzinsen (Effektivzinssätze) für private Haushalte bei 5 bis 10jähriger Kreditlaufzeit, 2003 – 2015.
Datenquelle: Bundesbank Makroökonomische Zeitreihen

 

Am günstigsten konnten Bauherren im Juni 2013 bauen, durchschnittlich lag der Bauzins bei 2,57%. In den Folgemonaten stiegen die Zinsen zwar wieder, inzwischen ist der Trend aber umgekehrt. Im Mai 2014 gab es Baukredite mit anfänglicher Laufzeit von 5 – 10 Jahren zu 2,63%.

Die Zinsentwicklung bedeutet für Immobilienbesitzer aber auch, zwei Dinge zu beachten. Zum einen laufen Darlehen bei gleicher Tilgungsrate umso länger, je niedriger der Zins ist. Wer es ermöglichen kann, ist gut beraten, die Tilgungsrate höher als das Übliche eine Prozent anzusetzen. Ein weiterer Aspekt ist die Dauer der Zinsfestschreibung. Wer bei aktuellen Zinsen bequem finanzieren kann, bei einem Anstieg um drei Prozentpunkte jedoch ein sehr enges Budget hat, wählt die am längsten mögliche Zinsbindung. Idealerweise wird der Zinssatz für die gesamte Darlehensdauer festgeschrieben. Häuslebauer, die noch einen Blick auf die Inflationsrate werfen, stellen  fest, das Baugeld derzeit wirklich günstig ist.

 

Günstiges Baugeld für Umschuldung nutzen

Für Eigenheimbesitzer, deren Zinsbindung ausläuft, kommt die Neuordnung des Darlehens genau zum richtigen Zeitpunkt. Die Zinsfestschreibung kann problemlos bis zur vollständigen Tilgung gewählt werden. Finanzierungen, die vor einigen Jahren geschlossen wurden, liegen deutlich über dem aktuellen Zinssatz. Eine Neuordnung mit langfristiger Zinsbindung kann durchaus sinnvoll sein. Zu berücksichtigen sind dabei jedoch die Kosten, welche bei einer außerplanmäßigen Ablösung anfallen. Neben einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung kommen noch bei einem Wechsel der Bank die Gebühren für die Löschung der bestehenden Grundschuld und der Grundschuldneubestellung dazu. Ein sorgfältiger Kreditvergleich der Finanzierungswege auch bei niedrigsten Bauzinsen ist notwendig. Dies betrifft allerdings nicht die Darlehensnehmer, deren Baufinanzierung eine Zinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren vorsieht. Diese haben ein außerordentliches Kündigungsrecht zum Ablauf des zehnten Finanzierungsjahres.

 

Wie jetzt die Baukreditaufnahme clever planen

Clever die Baukreditaufnahme planen

Die einen kurz, die anderen lang – so sieht aktuell die Faustformel auf dem Finanzsektor aus. Kurzfristig sollten Anleger im Einlagensegment positioniert sein, langfristig Darlehensnehmer. Bei Letzteren muss allerdings zwischen Immobilienfinanzierern und Verbrauchern unterschieden werden, welche einen Ratenkredit aufnehmen. Die langfristige Zinsfestschreibung bei einer Hypothek gibt Planungssicherheit.

Immerhin haben Baufinanzierungen in der Regel Laufzeiten zwischen 20 und 30 Jahren, ein Zeitraum, der einige Unwägbarkeiten in sich birgt. Eine Kurzfristfinanzierung bei extrem niedrigen Zinsen kann sich im Nachhinein als fatal auswirken. Positiv ist natürlich die niedrige monatliche Belastung. Negativ ist der Umstand, dass niedrige Zinsen auch eine längere Tilgung bewirken. Steigt das Zinsniveau bis zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung an, die Restschuld ist kaum gemindert, kann dies durch einen massiven Anstieg der monatlichen Belastung die gesamte Finanzierung infrage stellen.

 

Eine Beispielrechnung

Betrug der Zinssatz zu Begin drei Prozent auf 100.000 Euro und steigt im Zuge der Neuordnung des Darlehens auf fünf Prozent bei einer Restschuld von 95.000 Euro, verteuert sich das Darlehen um 1.750 Euro jährlich. Kaum eine Baufinanzierung kommt jedoch mit 100.000 Euro aus.

 

Tipp der Redaktion KfW Förderprogramm

Das Förderprogramm der Kreditanstalt für Wiederaufbau fördert mit günstigen Krediten  energetisch modernde Neubauvorhaben oder andere Wohnhäuser (KfW Effizienzhaus).

Hier erfahren Sie mehr: KfW Förderprogramm Hausbau mit günstigen Bauzinsen

 

 

Prognose Wohnimmobilienpreis-Entwicklung

Trotz negativer Inflationsrate prognostiziert die Deutsche Bank weiterhin leicht steigende Preise bei den Hauspreisen. Als Gründe werden ein intaktes Immobilienmarktumfeld, eine positive Migrationsquote und vor allem die sehr niedrigen Bauzinsen angeführt.

 

Prognose Wohnimmobilienpreise 2015

 

Abb. 2: Prognose der Deutschen Bank für die Entwicklung der Hauspreise in 2015 gegenüber 2014 in Prozent. Quelle: Deutsche Bank

 

Bundesweit dürften sich Einfamilienhäuser 2015 im Durchschnitt gegenüber 2014 um rund 3% verteuern. In den A-Lagen werden vermutlich sowohl die Bestands- wie auch die Neumieten erneut über dem Bundesdurchschnitt liegen.

 

 

News Bauzsinsen

09.12.2014 In Nordrhein-Westfalen und im Saarland wird der Grunderwerb in 2015 deutlich teurer. In beiden Bundesländern steigt die Grunderwerbsteuer auf 6,5%. Da die meisten Häuser kreditfinanziert sind, ist die reale Mehrbelastung für den Haus- bzw. Grundstückskäufer noch höher.

17.08.2014 Kündbare Baukredite wegen fehlerhaften Verträgen:
Viele Baukredite basieren vermutlich auf fehlerhaften Verträgen, zumindest was die Widerspruchsfrist angeht, wie die Stiftung Warentest unter „Kunden nach Widerruf unerwünscht“ angibt. Da sich offenbar aber viele Banken weigern, einen Kredit nach einer Immobilienkreditkündigung neu abzuschließen, könnten sich die Betroffenen Nachteile über Prozesskosten etc. einhandeln. Eine vorzeitige Tilgung könnte hier die entsprechend bessere Lösung sein.

 

Literatur

Gerhards, H.;  Keller, H.;  2011: Gabler Lexikon: Baufinanzierung

Hölting, M.; 2011: WISO: Immobilienfinanzierung. ISBN 978-3-593-39445-9