Annuitätendarlehen – Vorteile und Planung

Annuitätendarlehen Definition und Beispielrechnung

Es sind die nach wie vor historisch niedrigen Zinsen, welche möglichen Immobilienerwerbern in die Hände spielen. Auch wenn ein leichter Anstieg bei den Hypothekenzinsen zu verzeichnen ist, rechnen Experten für das Ende des Jahres 2014 mit einem maximalen Zins von 3,5 Prozent pro Jahr für eine zehnjährige Zinsbindung. Dies bedeutet zwar eine Verteuerung um 50 Prozent seit Beginn des Jahres 2013, ist aber im langfristigen Vergleich immer noch ein Dumpingpreis für eine Baufinanzierung.

Bei der Wahl der Finanzierung für die Traumimmobilie bieten sich unterschiedliche Varianten an. Die beiden populärsten sind das Annuitätendarlehen und das Bauspardarlehen. Während Letztgenanntes zu Zeiten höherer Zinsen durch den niedrigen Zinsaufwand besticht, ist es in der aktuellen Situation kaum empfehlenswert. Ein Annuitätendarlehen punktet hier in allen Belangen.

 

Annuitätendarlehen Definition – was ist das eigentlich?

Der Name leitet sich aus der Annuität, einer über die Laufzeit gleichbleibenden Rate, ab. Mit der Zeichnung des Darlehens werden der Zinssatz und die Tilgungshöhe vereinbart.

Ein Beispiel

Beträgt der Zins drei Prozent und die Tilgungshöhe zwei Prozent, ergibt sich für ein Darlehen über 100.000 Euro eine jährliche Annuität in Höhe von 5.000 Euro, monatlich also eine Rate von 416,67 Euro. Die Rate für dieses Darlehen setzt sich aus dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil zusammen. Auch wenn, salopp formuliert, vom Konto des Kreditnehmers über Jahre hinweg die gleiche Rate abgebucht wird, verändert sich diese intern jedoch über die Jahre deutlich.

Mit der ersten Zahlung wird fast nur der Schuldzins beglichen, der Tilgungsanteil ist marginal. Die Kredittilgung, auch wenn monatlicher Bestandteil der Zahlung an die Bank, wird in den meisten Fällen erst am Jahresende verrechnet. Das bedeutet, dass, obwohl eine monatliche Tilgung erfolgt, mit der letzten Rate im Jahr immer noch ein Zinsanteil auf den Darlehensstand am Jahresanfang berechnet wird. Die Form der Tilgungsverrechnung findet ihren Niederschlag auch in der Berechnung des effektiven Jahreszinses. Logischerweise wird der Tilgungsanteil zum Ende der Darlehenslaufzeit immer höher, bildlich kann man sich die Entwicklung als eine Parabel vorstellen.

 

Die Bauzinsen im Vergleich

Pfeil rot kurz dünn Bauzinsen

 

Die Kreditzinsen im Vergleich

Pfeil rot kurz dünn Kredit Vergleich

 

 

Niedrige Zinsen – hohe Tilgung

Je niedriger der Zinssatz bei einem Annuitätendarlehen ist, um so länger wird die Laufzeit. Es empfiehlt sich bei einer Niedrigzinsphase aus zwei Gründen, eine möglichst hohe Tilgungsrate zu vereinbaren, sollte die Zinsbindung nicht für die gesamte Laufzeit vereinbart werden. Zum einen bedeutet eine hohe Tilgung eine schnellere Entschuldung und das günstigste Darlehen ist das abbezahlte Darlehen. Zum anderen kann es bei einer Neuordnung passieren, dass die Zinsen zu diesem Zeitpunkt wieder deutlich angezogen haben. Bei einer relativ hohen Restschuld liegt das Risiko darin, dass trotz erfolgter Tilgung die künftige Rate über der anfänglichen Belastung liegt, ein Sachverhalt, welcher den Traum vom Eigenheim bei einer engen Anfangskalkulation leicht zum Albtraum werden lassen kann.

Baufinanzierungen begleiten Immobilienerwerber über viele Jahre. Niemand kann bei Abschluss vorhersagen, ober nicht die Möglichkeit hat, zwischenzeitlich das Darlehen zumindest teilweise außer der Reihe zurückzuführen. Solche Sondertilgungen werden von vielen Banken mit einer Strafe, der Vorfälligkeitsentschädigung belegt. Erfreulicherweise finden sich aber immer mehr Institute, gerade Direktanbieter, welche ihren Kunden die Möglichkeit zu kostenfreien Sondertilgungen in bestimmter prozentualer Höhe einräumen. Ein Darlehensvergleich zeigt diese.