Geldanlage Immobilien als Vermietungsobjekt

Kapitalanlage Immobilie

Der Markt für fremd vermietete Immobilien in Deutschland boomt. Die globale Finanzkrise, gefolgt von der Eurokrise und der bei Anlegern immer noch weitverbreiteten Angst vor einer steigenden Inflation haben in den letzten 24 Monaten zu einer ungeheuren Nachfrage nach Immobilien geführt. In Städten wie Hamburg, München oder Frankfurt sprechen Experten inzwischen von einem Verkäufermarkt.

Als Sachwert im Bewusstsein der Anleger verankert, versprechen sich viele Schutz mit diesem Investment vor weiteren ökonomischen Rückschlägen.

Was aber genau spricht für oder gegen eine Investition in Betongold? Immerhin werden hier Summen bewegt, welche sich nur in den seltensten Fällen auf einem durchschnittlichen Festgeldkonto finden. Im Gegensatz zu selbst bewohnen Häusern oder Wohnungen sind Banken durchaus bereit, ein fremd vermietetes Objekt bis zu 100 Prozent des Kaufpreises zu finanzieren. Das liquide Eigenkapital wird also nur in Höhe der Erwerbsnebenkosten gemindert. Zunächst einmal gilt es, die für eine Kaufentscheidung relevanten Kriterien zu betrachten.

 

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Die Lage, die Lage und die Lage…..

Die Antwort eines Immobilienmaklers auf die Frage, worauf es bei einer Immobilie ankommt, lautet in der Regel: „Auf drei Dinge: die Lage, die Lage und die Lage.“ Auch wenn dies nach Verkaufsrhetorik klingt, ist die Aussage so falsch nicht. Die Vermietbarkeit einer Wohnung richtet sich danach, wo sie gelegen ist. Zum einen zählt dazu die Makrolage, zum anderen die Mikrolage. Die Makrolage berücksichtigt die gesamte Region. Dabei ist einer teureren Wohnung in einem wirtschaftlichen Ballungsgebiet jederzeit der Vorzug gegenüber einer vergleichsweise preiswerten Wohnung in ländlicher oder strukturschwacher Lage zu geben. Regionen mit Expansionspotenzial werden immer höhere Mieten einbringen, als auf den Blick die ruhigen Lagen.

Die Mikrolage berücksichtigt den jeweiligen Stadtteil. Dabei gilt das Augenmerk der Infrastruktur, Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangeboten. Der Trend in Deutschland zu Singlehaushalten setzt sich ungebrochen fort. Singles leben vorzugsweise in Großstädten oder größeren Städten, gefragt sind Zweizimmerwohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 60 und 70 Quadratmetern. Die Erfüllung dieser Kriterien bietet langfristig die höchste Rendite bei der Fremdvermietung und bei Verkauf den höchsten Wiederverkaufswert.

 

Mieten sind inflationsindiziert

Mieten und Inflation

Ein Punkt, der bei einer fremd vermieteten Wohnung unstrittig als Plus gesehen werden kann, ist der inflationsbereinigte Ertrag. Im Gegensatz zu Zinsen kann die Miete immer wieder an die Lebenshaltungskosten angepasst werden, der Ertrag der Geldanlage wird also nicht durch den Kaufkraftverlust aufgezehrt.

Darüber hinaus wirken sich fremd vermietete Objekte auch steuerlich aus. Da diese Option allerdings nicht über die gesamte Finanzierungsdauer und Haltedauer konstant bleibt oder bleiben kann, sollte die Steuerkomponente bei der Anlageentscheidung zweitrangig sein. Vorsicht ist daher vor den Anbietern geboten, welche bei der Betrachtung der Rendite praktisch ausschließlich die Steuervorteile anführen.

Erwerber sogenannter Ostimmobilien in den 90er Jahren sind ein Beispiel dafür, dass Gier durchaus blind machen kann. Die Finanzierung und die Rendite bei Fremdvermietung sollten auch ohne Steuervorteile stimmig sein. Steuerliche Auswirkung haben die Gebäudeabschreibung, die Zinsen und die nicht-umlagefähigen Nebenkosten, beispielsweise die Verwaltergebühr.

Neben den „normalen“ Steuervorteilen über die Gebäudeabschreibung können im Fall des Erwerbs einer denkmalgeschützten Immobilie noch die auf den sanierten Gebäudeanteil fälligen Kosten innerhalb von zwölf Jahren zu 100 Prozent abgeschrieben werden. Die Rendite einer fremd vermieteten Wohnung rechnet sich also aus dem Mietertrag, den steuerlichen Vorteilen und dem hypothetischen Wiederverkaufswert abzüglich der Kosten. Stimmen die Lage und die nachhaltig zu erzielende Miete, ist eine vermietete Wohnung auf jeden Fall eine Position, die in keinem Portfolio fehlen sollte.

 

Lange Festlegung

Im Grunde hat jede Medaille zwei Seiten, auch die Fremdvermietung. Zum einen legen sich die Erwerber im Zweifelsfall auf eine sehr lange Laufzeit fest. Während ein Tagesgeldkonto täglich verfügt werden kann, Aktien, wenn auch mit Verlust, an der Börse jeden Tag verkauft werden können, ist die kurzfristige Liquidierung einer Eigentumswohnung nur schwer möglich. Selbst wenn sich sofort ein Käufer fände, bis zur Eigentumsübertragung vergingen, auch bei Barzahlung, einige Wochen.

Der Darlehensverpflichtung steht bis zu einem gewissen Grad das Risiko des Mietausfalls gegenüber, wenn die Wohnung nicht nahtlos bei einer Kündigung weiter vermietet werden kann. Dieses Risiko sinkt natürlich, wenn die oben genannten Kriterien bei der Objektauswahl berücksichtigt werden. Der Entscheidung, Vermieter zu werden, sollte auf jeden Fall eine gründliche Selbstbetrachtung vorausgehen. Diese muss die Frage nach dem Willen, sich langfristig an ein Investment zu binden, ebenso beantworten, wie die Frage, ob man bei einem Mietausfall das Darlehen weiterhin bedienen kann. Das aktuell niedrige Zinsniveau verleitet auch viele Kleinanleger, den Schritt in Fremdvermietung zu wagen, ohne zu berücksichtigen, dass Verwalter und Bank auch bei Leerstand die Lastschriften ausführen.