Geldanlage in Immobilien mit Denkmalschutz

Eine echte Perle, nicht nur für Anleger, auch für Eigennutzer, ist der Erwerb einer Immobilie mit Denkmalschutz. Trotz der höheren Anschaffungskosten sprechen mehrere Gründe für dieses Investment. Denkmal Immobilien finden sich in den seltensten Fällen in Ortsrandlagen. Vielmehr sind es die begehrten Objekte in Innenstadtlage, die Sanierungsmaßnahmen unterzogen werden. Eine sanierte Altbauwohnung mit hohen Decken, Stuck an den Wänden und in einer 1a-Lage ist langfristig ein hervorragendes Investment.

 

Denkmalgeschützte Immobilien steuerlich hochinteressant

steuerlich interessant: die denkmalgeschütze Immobilie

Wer sich mit dem Gedanken trägt, in Denkmalschutz zu investieren, ist gut beraten, nicht das fertige Objekt, sondern eine Liegenschaft vor Beginn der Sanierung zu erwerben. Neben der erhöhten Abschreibung auf die Sanierungsmaßnahmen erwerben die Käufer ein Objekt, dass nach den neuesten energieeffizienten Maßstäben erneuert wurde.

Die erhöhte Denkmal Afa wird auf den Anteil der Erwerbskosten gerechnet, der auf die Sanierungsmaßnahme berechnet wird. Je höher dieser Anteil ist, umso größer wird die Rendite. Grundlage für die gesonderte Abschreibungsregelung bilden die Paragrafen 7i und 7h im Einkommensteuergesetz. Diese regeln für einen Vermieter eine Abschreibung auf den Sanierungsanteil über die Dauer von 12 Jahren, Eigennutzern steht ein Zeitraum von 10 Jahren zur Verfügung.

Der Afa auf Neubauten mit 2,5 Prozent und Bestandsimmobilien mit zwei Prozent steht bei einer Denkmal Immobilie eine Abschreibung von 90 Prozent des Sanierungsanteils in 10 Jahren gegenüber.

Die Abschreibung auf ein Denkmal gliedert sich in zwei Phasen.

  • In den ersten acht Jahren ist eine jährliche Afa von neun Prozent möglich,
  • In den vier Folgejahren von je sieben Prozent.

Der Erwerb vor Vermietung oder Bezug sichert somit die gesamten steuerlichen Vorteile. Die reine energetische Sanierung einer Bestandsimmobilie hat für den Erwerber demgegenüber steuerlich keinen Anreiz, da die Bundesregierung die Sonderabschreibung dafür ablehnt.

 

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Denkmal Immobilien sprechen solvente Mieter an

Die Kombination aus der innenstädtischen Lage und der individuellen Ausgestaltung sanierter Objekte spricht eine andere Mieterklientel als eine eher standardmäßige Wohnung am Ortsrand. Diese Zielgruppe, Besserverdienende, sind durchaus Willens, für die Individualität ihres Lebensraumes auch eine entsprechende Miete zu bezahlen. In der Kombination der aktuell niedrigen Kapitalmarktzinsen, eines überdurchschnittlichen Mietertrages sowie hoher Abschreibungsmöglichkeiten wird ein denkmalgeschütztes Objekt zu einer hochrentierlichen Kapitalanlage. Da die Rentabilität jedoch in direktem Zusammenhang mit der Steuerprogression besteht, ist eine Investition in der Regel nur sinnvoll, wenn eine entsprechende Steuerschuld besteht.

Nun kommt nicht jede alte oder baufällige Immobilie für Denkmalschutz in Betracht. Die Klassifizierung erfolgt durch das Amt für Denkmalschutz und bezieht sich in erster Linie auf Gebäude aus der Jahrhundertwende zum 20. Jahrhundert. Die Sonderabschreibungen sind das Mittel, um diesen Gebäudebestand in den Innenstädten zu erhalten und einem Neubau gegenüber attraktiver zu machen. Um zu verhindern, dass das Finanzamt nachträglich die steuerliche Geltendmachung der Sanierungskosten ablehnt, müssen die Erwerber darauf achten, dass der Bauträger die entsprechende Urkunde vorlegt.

 

Alternative in der Portfoliodiversifikation

Für Besserverdienende ist eine Anlage in eine denkmalgeschützte Immobilie auf jeden Fall überlegenswert. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass diese Objekte in der Gruppe der Sachwertanlagen langfristig die höchsten Wertzuwächse erzielten. Kurzfristig sind die Preise jedoch nicht in der Form in den letzten beiden Jahren explodiert, wie dies bei nicht-denkmalgeschützten Immobilien der Fall war.

 

Welche Risiken bergen Denkmäler?

manchmal erkennt das Finanzamt die Sanierung einer Denkmal Immobilie nicht an

Das größte Risiko liegt darin, dass die Finanzbehörden, wie oben erwähnt, die Kosten für die Sanierungsmaßnahmen nicht anerkennen.

Vor dem Erwerb sollte also nicht nur auf die Urkunde des Amtes für Denkmalschutz geachtet werden, sondern auch die Anerkennung des zuständigen Betriebsstättenfinanzamtes. Diese wird in der Regel bereits vor Baubeginn erteilt und ist Bestandteil des Verkaufsprospektes.

 

Trotz der aktuell hervorragenden Vermietbarkeit lässt sich das Risiko eines temporären Leerstandes nie ausschließen. Der beste Weg, dieses zu eliminieren, ist die Berücksichtigung der alten Maklerweisheit: Entscheidend für ein Objekt sind drei Dinge:

  • die Lage,
  • die Lage
  • und die Lage.

 

Das Risiko steigender Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung lässt sich aufgrund des aktuell niedrigen Zinsniveaus dadurch ausschließen, dass eine Zinsfestschreibung für die gesamte Darlehenslaufzeit vereinbart wird. Eine weitere Unwägbarkeit ist die Qualität des Bauträgers. Diese lässt sich jedoch, zumindest für die Vergangenheit, durch einen Blick in die Leistungsbilanz des Unternehmens nachprüfen. Handelt es sich um ein lokales Unternehmen, stehen Objekte in der Nähe zur Begutachtung zur Verfügung.

 

 

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