Geldanlage in Immobilien mit Denkmalschutz: Baudenkmal kaufen

Eine echte Perle, nicht nur für Anleger, auch für Eigennutzer, ist der Erwerb einer Immobilie mit Denkmalschutz. Trotz der höheren Anschaffungskosten sprechen mehrere Gründe für dieses Investment. Denkmal Immobilien finden sich in den seltensten Fällen in Ortsrandlagen. Vielmehr sind es die begehrten Objekte in Innenstadtlage, die Sanierungsmaßnahmen unterzogen werden. Eine sanierte Altbauwohnung mit hohen Decken, Stuck an den Wänden und in einer 1a-Lage kann langfristig ein hervorragendes Investment sein. Doch wer ein Baudenkmal kaufen möchte, sollte sich vorher detailliert informieren. Wir geben Ihnen hier viele Tipps und berichten über staatliche Förderprogramme dazu.

 

Denkmalgeschützte Immobilien steuerlich hochinteressant

steuerlich interessant: die denkmalgeschütze Immobilie

Wer sich mit dem Gedanken trägt, in Denkmalschutz zu investieren, ist gut beraten, nicht das fertige Objekt, sondern eine Liegenschaft vor Beginn der Sanierung zu erwerben. Neben der erhöhten Abschreibung auf die Sanierungsmaßnahmen erwerben die Käufer ein Objekt, dass nach den neuesten energieeffizienten Maßstäben erneuert wurde.

Die erhöhte Denkmal Afa wird auf den Anteil der Erwerbskosten gerechnet, der auf die Sanierungsmaßnahme berechnet wird. Je höher dieser Anteil ist, umso größer wird die Rendite. Grundlage für die gesonderte Abschreibungsregelung bilden die Paragrafen 7i und 7h im Einkommensteuergesetz. Diese regeln für einen Vermieter eine Abschreibung auf den Sanierungsanteil über die Dauer von 12 Jahren, Eigennutzern steht ein Zeitraum von 10 Jahren zur Verfügung.

Der Afa auf Neubauten mit 2,5 Prozent und Bestandsimmobilien mit zwei Prozent steht bei einer Denkmal Immobilie eine Abschreibung von 90 Prozent des Sanierungsanteils in 10 Jahren gegenüber.

Die Abschreibung auf ein Denkmal gliedert sich in zwei Phasen.

  • In den ersten acht Jahren ist eine jährliche Afa von neun Prozent möglich,
  • In den vier Folgejahren von je sieben Prozent.

Der Erwerb vor Vermietung oder Bezug sichert somit die gesamten steuerlichen Vorteile. Die reine energetische Sanierung einer Bestandsimmobilie hat für den Erwerber demgegenüber steuerlich keinen Anreiz, da die Bundesregierung die Sonderabschreibung dafür ablehnt.

 

Angebote zur Finanzierung von Denkmal-Immobilien finden Sie auf:

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Denkmal Immobilien sprechen solvente Mieter an

Die Kombination aus der innenstädtischen Lage und der individuellen Ausgestaltung sanierter Objekte spricht eine andere Mieterklientel als eine eher standardmäßige Wohnung am Ortsrand. Diese Zielgruppe, Besserverdienende, sind durchaus Willens, für die Individualität ihres Lebensraumes auch eine entsprechende Miete zu bezahlen. In der Kombination der aktuell niedrigen Kapitalmarktzinsen, eines überdurchschnittlichen Mietertrages sowie hoher Abschreibungsmöglichkeiten wird ein denkmalgeschütztes Objekt zu einer hochrentierlichen Kapitalanlage. Da die Rentabilität jedoch in direktem Zusammenhang mit der Steuerprogression besteht, ist eine Investition in der Regel nur sinnvoll, wenn eine entsprechende Steuerschuld besteht.

Nun kommt nicht jede alte oder baufällige Immobilie für Denkmalschutz in Betracht. Die Klassifizierung erfolgt durch das Amt für Denkmalschutz und bezieht sich in erster Linie auf Gebäude aus der Jahrhundertwende zum 20. Jahrhundert. Die Sonderabschreibungen sind das Mittel, um diesen Gebäudebestand in den Innenstädten zu erhalten und einem Neubau gegenüber attraktiver zu machen. Um zu verhindern, dass das Finanzamt nachträglich die steuerliche Geltendmachung der Sanierungskosten ablehnt, müssen die Erwerber darauf achten, dass der Bauträger die entsprechende Urkunde vorlegt.

 

Alternative in der Portfoliodiversifikation

Für Besserverdienende ist eine Anlage in eine denkmalgeschützte Immobilie auf jeden Fall überlegenswert. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass diese Objekte in der Gruppe der Sachwertanlagen langfristig die höchsten Wertzuwächse erzielten. Kurzfristig sind die Preise jedoch nicht in der Form in den letzten beiden Jahren explodiert, wie dies bei nicht-denkmalgeschützten Immobilien der Fall war.

 

Welche Risiken bergen Denkmäler?

manchmal erkennt das Finanzamt die Sanierung einer Denkmal Immobilie nicht an

Das größte Risiko liegt darin, dass die Finanzbehörden, wie oben erwähnt, die Kosten für die Sanierungsmaßnahmen nicht anerkennen.

Vor dem Erwerb sollte also nicht nur auf die Urkunde des Amtes für Denkmalschutz geachtet werden, sondern auch die Anerkennung des zuständigen Betriebsstättenfinanzamtes. Diese wird in der Regel bereits vor Baubeginn erteilt und ist Bestandteil des Verkaufsprospektes.

 

Trotz der aktuell hervorragenden Vermietbarkeit lässt sich das Risiko eines temporären Leerstandes nie ausschließen. Der beste Weg, dieses zu eliminieren, ist die Berücksichtigung der alten Maklerweisheit: Entscheidend für ein Objekt sind drei Dinge: die Lage, die Lage und die Lage.

Das Risiko steigender Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung lässt sich aufgrund des aktuell niedrigen Zinsniveaus dadurch ausschließen, dass eine Zinsfestschreibung für die gesamte Darlehenslaufzeit vereinbart wird. Eine weitere Unwägbarkeit ist die Qualität des Bauträgers. Diese lässt sich jedoch, zumindest für die Vergangenheit, durch einen Blick in die Leistungsbilanz des Unternehmens nachprüfen. Handelt es sich um ein lokales Unternehmen, stehen Objekte in der Nähe zur Begutachtung zur Verfügung.

 

Staatliche Förderprogramme für denkmalgeschützte Häuser und Wohnungen

Staatliche Förderprogramme für denkmalgeschützte Häuser und Wohnungen

Staatliche Förderprogramme für denkmalgeschützte Häuser und Wohnungen

In Deutschland gibt es circa 750.000 Baudenkmäler, die erhalten werden sollen. Dieser Meinung ist auch der Staat, weshalb die Eigentümer einer Immobilie mit Denkmalschutz staatliche Fördergelder beantragen können.

Auf der Seite städtebaulicher Denkmalschutz stellt das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) den städtebaulichen Denkmalschutz vor und informiert über Förderprojekte. Daneben sind das Deutsche Nationalkomitee für Denkmalschutz, die Deutsche Stiftung Denkmalschutz, Kulturfonds, Stiftungen und Banken Ansprechpartner für verschiedene Zuwendungen, Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen.

Wer also ein Baudenkmal kaufen möchte findet eine Vielzahl von Möglichkeiten der Förderung. Dabei ist es immer wichtig, dass die Förderkriterien vom Antragsteller genau beachtet werden, um eine Förderung zu erhalten. Das Gesamtkonzept für den Kauf und den Unterhalt der Denkmalimmobilie sollte daher immer vollständig vor einem Förderungsantrag erarbeitet werden. Nur dann handelt es sich um eine einigermaßen sichere Geldanlage.

 

Städtebaulicher Denkmalschutz

Das staatliche Programm zum Denkmalschutz bezieht sich vor allem auf historische Innenstädte, alte Straßenzüge, Plätze mit Bauensembles oder ganze Quartiere in einer Stadt. Die ersten Fördergelder flossen in den Jahren 1991 bis 2008 an Städte und Gemeinden in Ostdeutschland. Seit dem Jahr 2009 werden auch westdeutsche Baudenkmäler unterstützt. Die Fördergelder sollen für diese Zwecke genutzt werden:

  • Erhaltung
  • Sicherung
  • Modernisierung
  • Weiterentwicklung
  • Umgestaltung

Die geförderten Immobilien, Plätze und Straßenzüge müssen Bedeutung von geschichtlicher, städtebaulicher oder künstlerischer Art vorweisen und sollen zu lebendigen Orten werden, an denen Menschen gerne leben, arbeiten oder ihre Freizeit verbringen. Auch der Tourismus soll durch die Förderung der historischen Immobilien gestärkt werden.

 

So beantragen Immobilienbesitzer Fördergelder

Das Ministerium für Bauen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen (NRW) hat eine Informationsbroschüre zur Denkmalförderung herausgegeben, die als PDF-Datei heruntergeladen werden kann. Auch andere Bundesländer informieren im Internet, wie Immobilienbesitzer Fördermittel nach dem städtebaulichen Denkmalschutz erhalten können. In der Broschüre weist das Ministerium darauf hin, dass viele Privatpersonen nicht über die finanziellen Mittel verfügen, um eine alte Immobilie fachgerecht und stilgerecht zu sanieren. Daher fördert der Staat zum Beispiel den Einbau von Sprossenfenstern, die Verwendung von Naturschiefer oder die Renovierung der Fassade mit Naturmaterialien statt mit Kunststoff, um das Erscheinungsbild einer historischen Altstadt nicht zu verschandeln.

Die Gelder aus dem staatlichen Förderprogramm für kleine Sanierungsmaßahmen werden als Pauschalzuweisungen an die Städte und Gemeinden ausgezahlt, die eigenständig über die Vergabe an private Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude entscheiden. Mit den Fördermitteln können die Immobilienbesitzer die Fassade, Türen, Fenster, das Dach oder anderen Teile des Hauses reparieren, instand setzen oder denkmalgerecht erneuern.

Einen Antrag auf Förderung nach dem städtebaulichen Denkmalschutz können Privatpersonen bei der Stadt stellen, in der sich die unter Denkmalschutz stehende Immobilie befindet. Das Bundesumwelt- und bauministerium weist auf der Seite StaedtebaulicherDenkmalschutz/Programm/Antragsverfahren darauf hin, dass die einzelnen Bundesländer unterschiedliche Regelungen zur finanziellen Unterstützung privater Immobilienbesitzer getroffen haben.

 

Weitere Förderungen denkmalgeschützter Immobilien

Neben den Fördergeldern aus dem Programm des städtebaulichen Denkmalschutzes profitieren die Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien auch noch von anderen finanziellen Vorteilen und Fördermöglichkeiten. Dazu gehören:

  • Steuerliche Sonderabschreibungen auf Sanierungsmaßnahmen
  • Komplette oder teilweise Erlassung der Grundsteuer
  • Komplette oder teilweise Befreiung von Erbschaftsteuer und Schenkungssteuer
  • Zinsgünstige Darlehen bei einem selbst genutzten Haus, beispielsweise über die NRW.Bank oder die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
  • Zuwendungen der einzelnen Landesämter für Denkmalpflege
  • Zuschüsse von Stiftungen, wie Deutsche Stiftung Denkmalschutz oder Landesstiftungen der einzelnen Bundesländer
  • Denkmalpflegeprogramm der Bundesregierung
  • Mittel aus der Städtebauförderung oder Dorferneuerung bestimmter Bundesländer
  • Mittel aus den Kulturfonds der Länder
  • Wohnungsbauförderungsprogramme
  • Modernisierungsprogramme der deutschen Bundesländer

 

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