Kapitalanlage eigenes Haus

das eigene Haus als Geldanlage

Für viele Bundesbürger ist der Gedanke an eine schuldenfreie, selbst genutzte Immobilie im Alter das Ideal der Altersversorgung. Natürlich ist es schön, wenn man von seiner Rente nicht noch Miete oder Hypotheken bezahlen muss, sondern in den eigenen vier Wänden wohnt. Diesem Traum geht in der Regel eine Finanzierungsphase voraus, die 25 Jahre oder beträgt.

Der Faktor Zeit ist in Bezug auf die Rentierlichkeit eines Eigenheims ein wesentlicher Faktor. Immobilien, in der richtigen Lage und mit entsprechender Substanz, haben immer einen Wertzuwachs erfahren.

Für den Eigennutzer spielt das zunächst keine Rolle, da er nicht plant, durch einen Verkauf den Gewinn zu realisieren. Dem Wertzuwachs steht aber auf der anderen Seite der allgemeine Kaufkraftverlust gegenüber. Die meisten Objekte sind finanziert. Dabei wird ein Darlehen aufgenommen, welches über die nächsten Jahre zurückgeführt wird. Dieser Umstand ist im Grunde nichts Neues. Tatsache ist jedoch, dass der ursprüngliche Darlehensgegenwert inflationsbedingt im Laufe der Jahre immer weniger wird. Während Mieten häufig inflationsindexiert sind und steigen, fällt der tatsächliche Gegenwert der Darlehensschuld über die Jahre.

 

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Pfeil rot kurz dünn Bauzinsen Vergleich

 

Faktisch müssen Darlehensnehmer mit fortschreitender Dauer des Kredites im Vergleich zu Mieterhöhungen und Inflation weniger zurückzahlen, als zum Zeitpunkt der Aufnahme des Darlehens.

 

Dem Kauf sollte eine gründliche Auswahl vorausgehen

Wer eine eigene Immobilie erwerben möchte, wird natürlich gründlich auswählen – niemand möchte über kurz oder lang in einer Ruine wohnen. Die gründliche Auswahl sollte aber auch der Finanzierung gelten. Der Weg zur Hausbank ist häufig die schlechtere Lösung. Wie in allen Banksparten für den Privatkundensektor ist auch im Bereich der Baufinanzierung das Internet eine echte Alternative zu endlosen Gesprächen bei Banken vor Ort geworden. Immerhin hat die Finanzierung einen wesentlichen Anteil daran, „wie viel“ Immobilie erworben werden kann, und wie rentierlich das Investment „Eigenheim“ letztendlich wird. Um die Rendite der Geldanlage Eigenheim zu ermitteln, bedarf es allerdings mehr, als nur der Finanzierungszinsen. Um diese bei Erwerb zu kalkulieren, kann man letztendlich nur mit prognostizierten Zahlen arbeiten.

Dazu gehören die Zinsen, die nach Ablauf der ersten Zinsbindung anfallen, sofern keine Zinsfestschreibung über die gesamte Darlehenslaufzeit vereinbart wurde. Genau genommen kann die Renditeberechnung nur einen hypothetischen Charakter haben, da der Wiederverkaufswert des Hauses, wie bereits erwähnt, nicht in das Gewicht fällt.

Was allerdings Bedeutung hat, ist die Inflationsrate. Zins und Tilgung für den Hauskredit steht eine Mietzahlung gegenüber. Mieten steigen im Laufe der Jahre, die einen mehr, die anderen weniger. Die Rendite des Eigenheims ergibt sich also aus

  • der Differenz der angestiegenen Miete zu Zins und Tilgung und einer theoretischen Verzinsung des Gegenwertes des Objektes nach Entschuldung.

 

Da eine Baufinanzierung, zumindest in den ersten Jahren, häufig teurer ist als die Mietzahlung, müsste in die Renditeberechnung auch mit einfließen, wie die Differenz zwischen Miete und Hypothek monatlich angelegt und verzinst wird. Gleiches gilt für das eingebrachte Eigenkapital, welches nun nicht mehr als klassische Kapitalanlage zur Verfügung steht. Die Renditeberechnung einer eigengenutzten Immobilie zeigt sich mehr als komplex.

 

Staatliche Förderung ist mau

Eigenheim Finanzierung

Mit dem Wegfall des Paragrafen 10e EStG ist die staatliche Förderung für Eigennutzer quasi null. Bausparverträge bieten noch eine gewisse, wenn auch eher bescheidene Förderung. Voraussetzung ist jedoch, dass bestimmte Einkommensgrößen nicht überschritten werden. Gleiches gilt für Darlehen der öffentlichen Hand nach dem Wohnungsbauförderungsgesetz (WoFG).

Staatliche Zuwendungen sind für alle Arbeitnehmer möglich, die entsprechend der Riesterförderung den sogenannten Wohnriester in Anspruch nehmen. Diese ist jedoch mit zahlreichen Klauseln, beispielsweise bei Verkauf der Immobilie während der Förderdauer, verbunden. Junge Familien können bei Neubauvorhaben auf stellenweise auf kommunale Unterstützung hoffen. Zahlreiche Gemeinden geben bei der Erschließung von Neubaugebieten die Grundstücke deutlich unter Marktwert ab, allerdings mit der Auflage verbunden, dass der Neubau nicht innerhalb einer bestimmten Frist verkauft werden darf. Diese Faktoren führen natürlich auch zu einer Steigerung der Rendite bei der „Geldanlage Eigenheim“. Eine direkte steuerliche Förderung ist nur noch denen vergönnt, welche eine denkmalgeschützte Immobilie erwerben. In diesem Fall können die Kosten für die Sanierung in Höhe von 90 Prozent über 10 Jahre hinweg abgeschrieben werden.

 

Immobilien kosten auch Geld

Ein Faktor, welcher die Rendite der eigenen vier Wände wiederum kurzfristig schmälert, teilweise langfristig zu einer Erhöhung beiträgt, sind die Aufwendungen, die damit in Verbindung stehen. Dazu gehören die Ausgaben für Instandhaltungen und Instandsetzungen. Werterhaltende oder –verbessernde Maßnahmen müssen bei einer solchen Kalkulation natürlich auch mit eingerechnet werden. Langfristig steigern sie natürlich den buchhalterischen Wert des Hauses oder der Wohnung. Die Kapitalanlage Eigenheim hat für die Eigentümer aber auch noch einen Wert, der sich nicht monetarisieren lässt. Dazu zählen der Erholungswert im eigenen Garten und die freie Ausgestaltung der Wohnung oder des Hauses ohne Rücksicht auf einen anderen Eigentümer. Hochgradig emotional ist der Wert des Gefühls, sich möglicherweise einen lange ersehnten Traum erfüllt zu habe. Für die meisten Deutschen ist der Erwerb einer selbst genutzten Immobilie ein Ereignis, welches nur einmal im Leben eintritt und daher durchaus emotionale Hintergründe hat. Aus Renditegesichtspunkten nur schwer zu beziffern, ist das eigene Zuhause für viele Verbraucher dennoch die Geldanlage schlecht hin.