Baufinanzierung – von der Planung zur Umsetzung

Das anhaltende Zinstief beim Baugeld ist für immer immer mehr Bürger ein Anlass, sich intensiver mit dem Gedanken zu beschäftigen, endlich den Traum vom Eigenheim zu realisieren. Dabei ist der Weg zur Hausbank häufig nur die zweitbeste Lösung für die Immobilienfinanzierung. Wer sich ein wenig Zeit nimmt und auf einen Vergleichsrechner im Internet zurückgreift, hat bereits ersten Schritt zur Realisierung vollzogen.

 

Die Planung ist das A und O

Vor der Nutzung steht allerdings die Vorbereitung. Der erste Schritt ist der Kassensturz. Vom Eigenkapital hängt nicht nur der mögliche Kaufpreis ab, sondern auch die Zinsgestaltung.

Eigenkapital

Baufinanzierung VergleichDas Eigenkapital bei einer Baufinanzierung ist ein weitgefasster Begriff. Natürlich zählen die liquiden Mittel auf den Konten ebenso dazu, wie Wertpapiere im Depot. Der Rahmen ist aber noch deutlich größer. Arbeitgeberdarlehen, sofern sie die gesetzlichen Vorgaben erfüllen, gelten nicht als zusätzliche Gehaltszahlung, sondern als echtes Darlehen, welches gegenüber der Bank als Eigenkapital gerechnet wird. Lebens- und Rentenversicherungen verfügen, je nach Laufzeit, über einen Rückkaufswert. Dieser Rückkaufswert muss nicht durch Auflösung des Vertrages liquidiert werden, sondern erhält durch Abtretung ebenfalls Eigenkapitalcharakter, welcher angerechnet wird. Bausparguthaben werden selbstredend als Eigenkapital anerkannt. Die Sinnhaftigkeit eines Bauspardarlehens jedoch hängt vom gesamten Zinsniveau ab und muss individuell kalkuliert werden. Weshalb das echte, verfügbare Kapital und die buchhalterischen Eigenmittel entscheidend sind, wird in dem Abschnitt über Zinsen erläutert.

Die Zinsberechnung

Die Zinsen ermitteln sich aus mehreren Faktoren. Der in der Werbung ausgewiesene Nominal– respektive daraus abgeleitete Effektivzins bezieht sich aus plakativen Gründen auf die Idealkonstellation einer 50- oder 60-prozentigen Eigenkapitalquote. Je niedriger der Fremdmittelbedarf ist, um so niedriger ist der Zins. Ein weiterer Faktor ist natürlich die Laufzeit. Mit steigender Laufzeit steigt auch der Zinssatz, da sich für die Bank zwangsläufig das Ausfallrisiko erhöht. Damit wird auch deutlich, weshalb das buchhalterische Eigenkapital einen positiven Einfluss auf die Zinsen hat. Auch wenn es nicht verwendet wird, senkt es in der Summe die Fremdmittelquote.

Letzter Einflussfaktor auf den Zinssatz ist das sogenannte Disagio. Das Disagio bedeutet, dass nicht die gesamte Darlehenssumme zur Auszahlung kommt, sondern nur ein bestimmter Prozentsatz, beispielsweise 95 Prozent. Dafür wird der Nominalzins gesenkt, das Darlehen muss jedoch in voller Höhe getilgt werden. Kurzfristig bedeutet dies eine Senkung der monatlichen Belastung, in der Summe entstehen aber die gleichen Kosten wie für eine 100prozentige Auszahlung.

 

Die Baufinanzierungszinsen im Vergleich

Pfeil rot kurz dünn Bauzinsen

 

Hypothekenbanken dürfen Darlehen bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes ausreichen. Diese Darlehenstranche wird als 1a-Hypothek bezeichnet. Benötigen die Erwerber jedoch ein größeres Finanzierungsvolumen, wird dies in Kooperation mit der Filialbank als sogenannte 1b-Hypothek mit einem Zinsaufschlag in Höhe von 0,5 Prozent p. a. ausgereicht.

 

Kaufpreis und Nebenkosten

Die Baufinanzierung kalkulieren

Natürlich gilt der zweite Blick, neben dem auf das Objekt, auch dem Kaufpreis. Schließlich steht und fällt die Realisierung mit der der finanziellen Machbarkeit. Neben dem reinen Kaufpreis fallen aber noch weiter Kosten an, welche einen erheblichen Kostenfaktor bewirken. An erster Stelle ist die Grunderwerbsteuer genannt. Erst wenn diese entrichtet ist, wird das Grundbuchamt im Rahmen der Auflassungsvormerkung, der Vorstufe zum Grundbucheintrag, aktiv. Die Grunderwerbsteuer unterliegt dem jeweiligen Bundesland und beträgt im Mittel fünf Prozent. Notar- und Gerichtskosten für die Protokollierung und Grundbucheinträge sowie Grundschuldbestellung schlagen mit 1,5 Prozent zu Buche. Erfolgt der Erwerb unter Mitwirkung eines Maklers, entstehen weitere Kosten, die, auch wiederum bundeslandabhängig bis zu sechs Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer ausmachen. Mit ein wenig Verhandlungsgeschick lassen sich diese Kosten jedoch senken. In der Spitze können die Erwerbsnebenkosten bis zu 12,5 Prozent betragen und müssen bei Planung der Finanzierung auf jeden Fall mit berücksichtigt werden.

 

Nach dem Kassensturz folgt die erste Kalkulation

Nach der Ermittlung der vorhandenen Eigenmittel und der Gesamterwerbskosten inklusive Nebenkosten kann nun über einen Darlehensrechner die erste Kalkulation beginnen. Die Vorgaben sind ausgesprochen einfach. Entweder wird über den Kaufpreis und die benötigte Darlehenssumme der Beleihungswert im Rechner ermittelt, oder der Beleihungsauslauf, die Quote von Kaufpreis zu Fremdmittelbedarf, eingegeben. Als nächste Eingabe erfolgt die Darlehenslaufzeit respektive die Dauer der ersten Zinsbindung. Je länger die Zinsfestschreibung vereinbart wird, um so größer ist für den Darlehensnehmer die Zinssicherheit. Gerade zu Zeiten niedrigster Zinsen empfiehlt sich eine möglichst lange Zinsbindung. Es ist ein finanzmathematisches Phänomen für den Laien, dass die Tilgung eines Darlehens um so länger dauert, je niedriger der Zins ist. Neben langer Zinsbindung empfiehlt sich daher auch ein Tilgungssatz von mindestens zwei Prozent. Endet die Zinsbindung nach nur fünf Jahren und es kam zwischenzeitlich zu einem Anstieg der Kosten für Baugelder, kann es passieren, dass trotz erfolgter, wenn auch minimaler Tilgung, die Belastung für das Anschlussdarlehen höher sind, als für die erste Finanzierungstranche.

 

Welches Darlehen macht Sinn?

Baufinanzierungen können über die unterschiedlichsten Darlehensvarianten erfolgen. Die Auswahl ist unter anderem von der Höhe der allgemeinen Hypothekenzinsen abhängig. Klassisch ist das Annuitätendarlehen, welches eine feste monatliche Rate über einen vorgegebenen Zeitraum beinhaltet. Die Rate setzt sich aus den beiden Komponenten Zins und Tilgung zusammen. Im Laufe der Darlehensdauer nimmt der Zinsanteil in der Rate ab, der Tilgungsanteil steigt kontinuierlich an.

Ebenso populär sind Bausparfinanzierungen. Diese bestechen durch extrem niedrige Zinsen und eine relativ kurze Laufzeit. Der hohe Tilgungsanteil beziehungsweise in der Ansparphase die Doppelbelastung aus Ansparen der Bausparsumme und den Zinsen aus dem Vorschaltdarlehen führt im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen zu einer vergleichsweise hohen monatlichen Belastung. Die Bausparfinanzierung zeigt sich im Grunde nur bei einer Hochzinsphase als empfehlenswert. Endfällige Darlehen bedingen in der Regel die Unterlegung durch eine Lebensversicherung. Bei dieser Variante zahlt der Kreditnehmer nur die Zinsen an die Bank und bespart parallel dazu eine Lebensversicherung. In der Summe ist die Gesamtbelastung deutlich höher als bei einem Annuitätendarlehen, durch den Wegfall des Steuerprivilegs der Lebensversicherung fast uninteressant. Ein Darlehensbaustein, der in fast keiner Finanzierung fehlt, ist das KfW-Darlehen. Dieses wird auch unabhängig von energetischen Bau- oder Umbaumaßnahmen bis zu einem bestimmten Volumen anteilig zur gesamten Finanzierung begeben. Der Vorteil liegt darin, dass je nach KfW-Programms die ersten Jahre tilgungsfrei sind und so eine Entlastung für die neuen Immobilienbesitzer darstellen. KfW-Darlehen werden nicht direkt bei dem Institut beantragt, sondern über die finanzierende Bank, welche das Hauptdarlehen ausreicht.

Hyothekenvergleichsrechner im Internet ermöglichen heute die Auswahl der geeigneten Finanzierung ohne lästige Bankbesuche und bieten den direkten Abschluss von zu Hause.

 

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